Zwrot nakładów od następcy właściciela nieruchomości

  • By:Dagmara Jagodzińska
  • 0 Comment

Dla zobrazowania problematyki prawnej, nad którą postaramy się pochylić w dzisiejszym artykule, warto posłużyć się przykładem, zaczerpniętym z życia codziennego.

Wyobraźmy sobie zatem, iż:
Pani Wanda – schorowana, osiemdziesięcioletnia emerytka zamieszkiwała od lat, w należącym do niej budynku mieszkalnym wraz ze swą chrześnicą – Agatą, mężem Agaty oraz ich dziećmi. Z uwagi na fakt, iż dzieci Wandy wyprowadziły się z domu stosunkowo wcześnie, następnie zaś przestały interesować matką – Agata zmuszona była zaopiekować się Wandą i udzielić jej niezbędnej pomocy w codziennej egzystencji. Razem z mężem Agata dbała więc przez lata nie tylko o samą właścicielkę budynku, ale i o dom, w którym obie przebywały w sposób stały. Agata przeprowadzała więc w budynku stosowne remonty, opłacała bieżące opłaty eksploatacyjne, przeprowadzała konieczne prace konserwacyjne, opłacała podatki od nieruchomości, zawierała umowy o dostawę mediów itd. Na krótko przed śmiercią Wandy, jej syn – Jacek, rozpoczął odwiedzać matkę z większą niż dotąd częstotliwością. Częstokroć telefonował do niej, pytając o stan zdrowia, żalił się z problemów rodzinnych i uskarżał na problemy finansowe. Po śmierci Wandy, Jacek poinformował Agatę, iż matka – kierowana poczuciem obowiązku o zadbanie o dobro swego dziecka na wypadek śmierci, za życia – darowała mu w formie aktu notarialnego nieruchomość, w której zamieszkuje aktualnie Agata wraz z rodziną. Jacek, jako wyłączny odtąd właściciel nieruchomości poprosił Agatę o opuszczenie budynku.
Sytuacje tego rodzaju zdarzają się w praktyce nader często. W stosunkach rodzinnych dużo rzadziej bowiem, niż w przypadku innego typu relacji prawnych, opieramy swe działania na zaufaniu do krewnych lub spowinowaconych, wierząc w wyższość zasad lojalności oraz współżycia społecznego nad suchą literą prawa oraz pozostając w zaufaniu do słuszności intencji osób nam najbliższych. Należy jednak zdawać sobie sprawę, iż relacje z którymi mamy tutaj do czynienia nacechowane są dużą dozą emocji, subiektywizmu oraz swoistej przypadkowości. Nierzadko bowiem zdarza się, iż na skutek niespodziewanego konfliktu rodzinnego lub śmierci któregoś z członków rodziny, nasza sytuacja prawna ulega drastycznej zmianie, a brak wcześniejszego, formalnego jej uregulowania „mści się” z upływem czasu, poważnymi konsekwencjami faktycznymi.
Wracając więc tym samym do opisanego wyżej przykładu i uwzględniając w tym względzie, pożądane w życiu codziennym, postawy lojalności, słuszności i sprawiedliwości społecznej – należałoby przyjąć, iż przysłowiowa „Agata” winna pozostać w budynku. Nawet zaś na wypadek powzięcia przez nią decyzji o jego opuszczeniu i oddaniu w ręce nowego właściciela, powinna ona bez trudu odzyskać od Jacka (obdarowanego) wartość poczynionego na budynek nakładu.
Okazuje się jednak, iż tak opisane, niewątpliwie pożądane przez samą zainteresowaną, rozwiązanie zaistniałej sytuacji – w oderwaniu od zasad racjonalnej sprawiedliwości społecznej i w przełożeniu na bezwzględne regulacje prawne obowiązujące w tym przedmiocie, pozostaje dużo bardziej skomplikowane.
Jak wynika bowiem z przyjętej w tym względzie linii orzecznictwa Sąd Najwyższego, brak jest praktycznej możliwości dochodzenia zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość przez osobę nie posiadającą do tejże nieruchomości jakiegokolwiek tytułu prawnego – od następcy prawnego właściciela budynku (czyt. obdarowanego), któremu nieruchomość ta została darowana jeszcze za życia darczyńcy.
Wniosek taki wyprowadzić można wprost z orzeczeń Sądu Najwyższego podjętych na kanwie stanów faktycznych obejmujących kwestię rozliczenia nakładów poczynionych przez poszczególnych współwłaścicieli budynku z następcami prawnymi jednego z nich (w przypadku gdy nakłady współwłaścicieli dochodzących zwrotu poczynione zostały jeszcze przed datą darowania przez jednego ze współwłaścicieli, przysługującego mu udziału w nieruchomości, swemu następcy prawnemu). Tak też w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. III CZP 11/06, Sąd ten przyjął, iż „roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje mu przeciwko tym osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów”, co oznacza, iż nie przysługuje ono w stosunku następców prawnych tego ze współwłaścicieli, który dokonał zbycia swego udziału we współwłasności na rzecz osoby trzeciej.
Podsumowując rzecz, jeżeli współwłaściciele nie umówili się inaczej, a po dokonaniu nakładów na rzecz wspólną udział w rzeczy wspólnej zmienił właściciela, to zwrot nakładów należy się od osoby, która była współwłaścicielem w czasie ich dokonywania, przy czym dotyczy to także sytuacji, gdy zbycie udziału nastąpiło w sposób nieodpłatny.
Opisana wyżej Uchwała Sądu Najwyższego nie dotyczy co prawda stricto stanu faktycznego o którym mowa w przedmiotowym artykule, niemniej wprowadza ono ogólną zasadę prawną zgodnie, z którą: o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość stanowiącą (w chwili czynienia opisanych nakładów) przedmiot własności osoby „A”, występować można tylko przeciwko tej właśnie osobie. Jeśli natomiast osoba „A” – zanim zdążyliśmy wystąpić do niej o dokonanie zwrotu nakładów – zbyła sporną nieruchomość (odpłatnie lub nieodpłatnie), na rzecz osoby „B”, do chwili śmierci osoby „A” dochodzić można tylko od niej. Po śmierci „A”, obowiązek zwrotu nakładów nie przechodzi na następców prawnych wyżej wymienionej. Nie można także dochodzić go od „B”, gdyż nie był on właścicielem budynku w chwili dokonywania nakładów.
Sytuacja ta – choć trudna, nie jest jednak beznadziejna. Należy bowiem zastanowić się czy w danym stanie faktycznym zachodzi możliwość skorzystania z alternatywnej podstawy zwrotu, określonej treścią art. 226 kc.
Zgodnie z przytoczoną wyżej regulacją prawną, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Na kanwie tej regulacji prawnej, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2006 roku wydanym w sprawie V CSK 324/06 przyjął zasadę, iż „legitymowanym biernie w sprawie o zwrot nakładów pozostaje każdoczesny właściciel z tym jednakże zastrzeżeniem, iż pod określeniem „każdoczesny właściciel” rozumieć się będzie właściciela, na rzecz którego nastąpił zwrot rzeczy. Może nim być inna osoba niż ta, która była właścicielem w czasie dokonania nakładów na rzecz. Również jednak w razie tożsamości osoby właściciela w czasie dokonania nakładów i w chwili zwrotu rzeczy, rozstrzygająca o nawiązaniu osobistego (zobowiązaniowego) stosunku pomiędzy samoistnym posiadaczem i właścicielem jest chwila zwrotu rzeczy, a nie okres, w którym nakłady poczyniono”.
Innymi słowy, powołując się na treść art. 226 kodeksu cywilnego, zwrotu nakładów na cudzą nieruchomość (pod warunkiem, iż jest to nieruchomość stanowiąca przedmiot darowizny dokonanej po dacie poczynienia nakładów) dochodzić możemy w sytuacjach gdy:
1. jesteśmy (byliśmy w chwili czynienia nakładów) samoistnymi posiadaczami nieruchomości należącej w rzeczywistości do innej osoby;
2. poczyniliśmy nakłady na tę nieruchomość;
3. następuje moment wydania tej nieruchomości właścicielowi (temu samemu, któremu prawo własności przysługiwało w chwili czynienia nakładów lub jego następcy);
Ad: 1
Kim jest posiadacz samoistny?
Przechodząc do omówienia poszczególnych elementów tak opisanego zagadnienia, rozpocząć winniśmy od ustalenia kim jest posiadacz samoistny?
Tak też zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego – posiadaczem samoistnym rzeczy jest osoba, która włada nią jak właściciel. „Jak właściciel” oznacza zatem, iż nie będąc właścicielem (tzn. nie posiadając do rzeczy formalnego prawa własności) posiadacz ten zarządza rzeczą na co dzień, troszczy się o nią, łoży na jej utrzymanie itp. W praktyce – w odniesieniu do nieruchomości, pojęcie to cechują więc czynności posiadacza polegające na stałym przebywaniu w budynku, przeprowadzaniu w nim stosownych remontów, prac konserwacyjnych i naprawczych, opłacaniu podatków od nieruchomości, pokrywaniu kosztów bieżących opłat eksploatacyjnych, porządkowanie budynku i jego otoczenia itp. Nie wszystkie spośród wyżej wymienionych znamion posiadania muszą wystąpić dla uznania, iż mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym, niemniej znamiona te w każdym przypadku wskazywać powinny, iż posiadacz traktował nieruchomość z najwyższą wymaganą starannością – tak, jakby należała ona do niego.
Czym charakteryzuje się posiadacz w dobrej wierze?
Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 374/09, „Pojęcie dobrej wiary w sensie podmiotowym o jakim stanowi art. 7 k.c. oznacza stan psychiczny osoby (określonego podmiotu prawnego) wyrażający się w błędnym, ale usprawiedliwionym jej przekonaniu o istnieniu jakiegoś prawa lub stosunku prawnego lub też sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, mimo że rzeczywisty stan prawny obiektywnie oceniany jest odmienny. […].
Innymi słowy posiadacz ten, pomimo nawet dołożenia należytej staranności do ustalenia komu przysługuje prawo własności do nieruchomości, nie mógłby tego uczynić. Nie zdawał sobie bowiem sprawy, iż budynek w którym przebywa i który traktuje jak swoją własność, należy w świetle prawa do innej osoby.
Kim jest posiadacz w złej wierze?
Dobrą wiarę wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie.
Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 152/10, „(…) posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. Oznacza to, że ocenie podlega zasadność przeświadczenia nabywcy o przysługującym mu prawie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności towarzyszących.”
Jeśli zatem wiemy, że nieruchomość dana nie należy do nas, lub z łatwością moglibyśmy uzyskać w tym względzie prawidłową wiedzę, a mimo to nadal traktujemy ją jak własną – posiadamy w złej wierze.

Ad: 2

Jakie nakłady podlegają rozliczeniu?

Nakłady to wydatki które czynimy dla najogólniej pojętego „polepszenia” stanu danej rzeczy. Pojęcie nakładów pozostaje pojęciem szerokim. W jego ramach wyróżniamy węższe kategorie:
nakładów koniecznych – a zatem tego rodzaju nakładów, które pozostawały konieczne, niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, np. naprawa przeciekającego dachu;
nakładów użytecznych – które zmierzają do ulepszenia rzeczy, poprawy jej funkcjonalności (np. zamontowanie poręczy przy schodach wewnętrznych, wymiana okien w budynku na nowe, o lepszej izolacji termicznej)
nakładów zbytkownych – a zatem nakładów dokonywanych dla tzw. „fanaberii” nakładcy, mających odpowiadać jego gustom i osobistym potrzebom (np. wybudowanie fontanny w ogrodzie, położenie sztukaterii na sufitach budynku).
Skuteczność roszczenia o zwrot poszczególnych grup nakładów zależy jednak od rodzaju posiadania. Tak też przypomnieć należy, iż:
Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać:
1. zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy;
2. zwrotu innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.
Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać:
1. zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Nakłady te winny być udokumentowane odpowiednimi fakturami VAT, rachunkami, pokwitowaniami wpłaty, dokumentacją fotograficzną itp.

 

Ad: 3
Moment wydania rzeczy prawowitemu właścicielowi
Należy pamiętać, iż roszczenie o zwrot nakładów powstaje w konkretnym momencie. Momentem tym pozostaje chwila „wydania rzeczy” jej prawowitemu właścicielowi.

Zwrot rzeczy należy rozumieć jako ponowne znalezienie się rzeczy w posiadaniu właściciela, bez względu na to, w jaki sposób do takiego przemieszczenia rzeczy doszło. Podzielając w pełni ten pogląd dodatkowo zwrócić należy uwagę, że za szerokim rozumieniem terminu „zwrot rzeczy” przemawia również potrzeba, aby niepewne stany związane z posiadaniem rzeczy przez osobę nie będącą jej właścicielem, jak najszybciej likwidować.

„Zwrot rzeczy” należy więc rozumieć nie tylko jako wydanie rzeczy przez posiadacza właścicielowi, ale jako odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą w każdy inny sposób. Poza przypadkami faktycznego (fizycznego) oddania nieruchomości jej właścicielowi, pod pojęciem „zwrotu rzeczy” rozumieć należy także taki stan faktyczny, w którym dotychczasowy posiadacz samoistny zamienia się w posiadacza zależnego, co na zewnątrz manifestuje się zawarciem z właścicielem np. umowy najmu, lub umowy użyczenia.
Jeżeli zatem nowy właściciel zażąda wydania rzeczy, a okaże się, że rzecz obciążona jest nakładami, których posiadacz dotychczas sobie nie zrekompensował lub, które zwiększają wartość rzeczy w chwili „zwrotu rzeczy” (tj. fizycznego oddania nieruchomości jej nowemu właścicielowi lub zawarcia z nim umowy najmu/użyczenia itp.), względnie powodują stan bezpodstawnego wzbogacenia – nowy właściciel będzie zobowiązany do zwrotu wartości nakładów bez względu na to, czy o nich wiedział.
Należy pamiętać więc, iż przy zachowaniu warunków określonych powyżej, zwrotu nakładów będziemy mogli dochodzić zarówno od uprzedniego, jak nowego właściciela nieruchomości. Zobowiązanym pozostaje bowiem ten, którego uznać można za „wzbogaconego” o dokonane przez nas nakłady, przez to iż pozostaje właścicielem z chwilą wydania mu nieruchomości.

Pozdrawiam,

Adwokat Dagmara Jagodzińska

#rozwód #bielsko #adwokat #podział majątku #nakłady na nieruchomość #darowizna #prawo rodzinne bielsko #kancelaria adwokacka #adwokatodrozwodów #adwokaci od rozwodów #prawo rodzinne bielsko

Dagmara Jagodzińska

Autor: Dagmara Jagodzińska

Adwokat wpisany na listę adwokatów bielsko-bialskiej Okręgowej Rady Adwokackiej w Bielsku-Białej. Aktualnie prowadzi swą praktykę zawodową w ramach indywidualnej Kancelarii Adwokackiej, współpracując z Kancelariami Adwokackimi Adw. Izabeli Grzybek oraz Adw. Wojciecha Kiermasza. W roku 2013 ukończyła studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, znajdując się w gronie 5 % najlepszych studentów, uhonorowanych stypendium naukowym Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego. Uzyskała także wyróżnienie Rektora Uniwersytetu Śląskiego za wybitne wyniki w nauce oraz obronę pracy magisterskiej na temat zakresu i treści obowiązku alimentacyjnego w ramach rodziny małej – zwieńczoną oceną celującą. W okresie ostatnich 7 lat poprzedzających stworzenie indywidualnej Kancelarii Adwokackiej, zdobyła bogate doświadczenie zawodowe, praktykując w Kancelarii Adwokackiej Adwokat Izabeli Grzybek. Współpracowała także z innymi Kancelariami Adwokackimi oraz Radcowskimi na terenie Bielska-Białej. Uczestniczyła w dziesiątkach spraw z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego, prawa cywilnego, prawa karnego, prawa ubezpieczeń społecznych i innych. Laureatka ogólnopolskiego Konkursu Krasomówczego im. Adw. Stanisława Mikke organizowanego pod patronatem Naczelnej Rady Adwokackiej. Czynnie zaangażowana w świadczenie nieodpłatnej pomocy prawnej organizowanej przez Fundację Restytucja w siedzibą w Sosnowcu, na rzecz osób najbardziej potrzebujących. Autorka licznych artykułów prawniczych dotyczących zagadnień z zakresu prawa rodzinnego, prawa spadkowego oraz prawa zobowiązań. Autorka bloga: Adwokat Rozwód Bielsko - Blog Prawa Rodzinnego.

Posted in: BLOG PRAWA NIERUCHOMOŚCI:, Rodzina

Comments

No Responses to “Zwrot nakładów od następcy właściciela nieruchomości”

No comments yet.

Dodaj komentarz

%d bloggers like this: